机会投资者正逐渐撤出亚洲的地产市场,因为他们看到在美国和欧洲等地,有更多拣便宜货的机会,同时,他们在过去最锺爱的市场之一--日本,亦愈来愈难获得贷款.

基金经理指出,对冲基金已在亚洲区地产市场止步.尽管私人股本基金仍继续在印度和中国物色发展物业,但他们更倾向在西方国家收购廉宜的物业,而非亚洲.

"六个月前情况颇为直接,我们毋须回答为何要在亚洲投资这类问题,"摩利基金(Morley Fund Managers)的亚洲基金策略员Guy Cawthra在近期一次会议上称.

"但现在投资者会说,'我们不希望投资于亚洲,我们希望在欧洲、英国和美国投资',"他续说.

在1997-98年金融风暴後,亚洲特别是日本和南韩,吸引了由摩根士丹利(MS.N:行情)、通用电气(GE.N:行情)和私人股本基金如凯雷投资集团(卡莱尔,Carlyle Group)等控制的基金青睐.

在亚洲地产市场复苏的过程中,这些基金中的不少均获得丰厚的利润.由于新供应有限且区内经济状况蓬勃,区内地产市场仍然稳健.

物业顾问仲量联行的研究员预测,在去年录得28%的升幅後,东京写字楼价格今年将会持稳,而首尔、香港、新加坡和上海则继续走高.

现在,投资者认为有着较佳机会、见底并将复苏的市场是在别处.

摩根大通分析师预测,由于信贷收紧以及经济情况恶化,未来五年美国商业地产价值,将可能由2007年的顶峰下跌20%,这将导致包括在商业不动产抵押贷款支持证券(CMBS)方面的损失达1,200亿美元.

伦敦的写字楼物业价格已由去年中的高峰回落12%,且可能进一步受压,租金到2009年底前料再跌一成.

"我认为大量的投资者将会回到住宅市场,"富通投资的地产部主管Bart Coenraads表示,"部分人会尝试买入不良的核心资产并进行再融资.他们可能会取得不俗的回报."

审慎放贷

去年,亚太区直接投资总额跳升27%至1,210亿美元,在全球排行第六,其中一半投资于日本,因为当地的利率最低.

然而分析师称,日本银行对地产市场颇有戒心,只会批出相当于物业价值六至七成的贷款,而数年前,往往批出八至九成.

ING地产环球策略主管Tim Bellman指出,较低水平的负债比率可能会有损于股本投资者获得的回报,不过私人股本基金已经花了多年时间在亚洲市场成立投资队伍,不大可能完全撤出.

不少在亚洲的投资者,例如摩根士丹利地产基金,已不再自视为"机会主义者",他们在亚洲是放长线.

"资金已经准备就绪,而投资平台也已建立,他们不希望一夜间推翻这一切,"Bellman表示.

摩根士丹利正在中国兴建物业,并以高风险、高回报的策略参股印度的地产发展商.但该投行上月亦购入了花旗在东京的总部物业,显示其对低风险但回报一般的"核心"资产仍然感兴趣.

与此同时,凯雷集团则选择避开东京的写字楼市场,因相信当地的资产价格过于昂贵,但该集团继续投资于购物商场以老年人住房.

获得贷款越来越难,雷曼兄弟董事总经理Keith Greengrove表示,该行拟购买东京的一批写字楼的计划2月份遭遇挫折.

他说,该行有意收购具备良好租户和保证人的大型乙级写字楼物业,但只有一家金融机构可能愿意提供贷款,现在只好等待发债筹资.