会议时间:5月4日14∶00-16∶30

　　会议地点:深圳会展中心5楼牡丹厅

　　主办单位:铁岭市人民政府 铁岭财京投资有限公司

　　承办单位:万融地产投行机构 第一房地产投资融资网

    协办单位：深港房地产联合商会

    支持媒体：新浪网  搜狐·焦点房地产网

    与会嘉宾:铁岭市政府领导、相关部门及机构负责人、境内外投资机构及房地产开发商、新闻媒体等 

直播实录：

【主持人】2008年，是一个充满期盼的年份，我们期盼奥运会的成功举办，期盼中国股市的重拾行情，期盼物价指数的不高企，期盼地产的冬天很快过去。

5月4日，是一个充满活力和喜庆的日子，借着青年节的美好和吉祥，铁岭新城再度来到阳光明媚、生机勃勃的深圳，在这里隆重举办“铁岭新城重点项目招商推介暨房企融资并购与北上投资高端论坛 ”。下面请允许我介绍本次参会的部分领导和嘉宾，他们是：

　　铁岭市外经局局长赵力军先生

　　铁岭市建委常务副主任徐碧先生

　　铁岭财京投资有限公司总经理赵强先生

　　膺杰集团董事梁民杰先生

　　盛富资本国际有限公司董事徐庆法先生

　　深圳国墅园地产市场中心总监梁松先生

　　万融地产投行机构董事总经理吴清林先生

　　今天我们也非常荣幸地邀请到招商地产、珠江投资、泛华置业、振业集团、前海股份、国墅园地产集团、益田地产、花样年集团、潜龙实业等50多家知名地产投资机构的领导和朋友，由于时间的关系不一一列举。

　　今天受邀来到现场的新闻媒体有：

　　深圳特区报、深圳商报、南方都市报、深圳电视台，深圳晚报、晶报、香港商报、广州日报、南方日报、羊城晚报、第一财经日报、国土资源报，大公报，文汇报、中国经济时报、中国房地产报、搜狐焦点房地产网、第一房地产投资融资网，让我们以最热烈的掌声欢迎你们！

　　接下来我们的活动要正式开始了，首先有请财京投资有限公司总经理赵强先生致辞。

　　【赵强】尊敬的各位来宾、女士们、先生们，下午好！今天我们非常荣幸地再度相约来到美丽的深圳，举办铁岭新城招商推介活动，首先我谨代表铁岭市人民政府和铁岭市300万人民向应邀参加的各界商界精英和媒体朋友表示热烈的欢迎，向主讲嘉宾、承办机构以及活动的协办单位和各支持媒体也表示衷心的感谢。

铁岭，因著名笑星赵本山、潘长江而闻名的新兴城市。铁岭目前正步入历史上发展最快的时期，地区生产总值增长不断攀升，从2005年开始达到20%左右的增长率，大大超过辽宁全省的和全国的经济增长水平，其经济强大的后发优势正开始释放。高起点、高标准规划建设的占地30平方公里铁岭新城，将最大限度地承载并实现铁岭的城市投资价值。铁岭新城经过2年时间的潜心建设将成为“依山而建、择水而居、山环水抱、组团错落”的国际化生态山水景观城市，成为一个经济社会、人文自然和谐发展的城市新区。成为辽宁中部城市群中一颗耀眼的明珠，成为辽宁省乃至东北城市建设的模范样板。

　　铁岭巨大的投资潜力吸引了深圳、香港等投资商的参与，深圳华南集团投资50亿元打造的浅水湾住宅项目已经顺利展开，今天不少在座的投资商也是第二次参加我们的招商活动，非常感谢你们对铁岭的继续关注和支持。

　　历史给铁岭机遇，铁岭也还你无限的商机。为了使活动丰富多彩，除了招商推介我们还邀请到资深的投融资专家，为大家准备了高规格的论坛活动，希望今天下午成为各位来宾愉快、充实的美好时光，谢谢大家！

　　【主持人】感谢赵总的致辞！2008年很多房地产企业面临生存和发展的考验，“融资并购、北上投资”这些至关重要的字眼，异常敏感地牵动我们的神经。接下来我们为大家奉献一场精采的论坛—“房企融资并购与北上投资高端论坛”。今天论坛的主持人是万融地产投行机构董事总经理吴清林先生， 有请。

【主持人：吴清林】各位嘉宾、各位来宾，大家下午好！今天下午我们的论坛是“房企融资并购与北上投资高端论坛”，参加今天下午论坛的几位嘉宾都已经介绍过了，我就不再介绍了。

　　下面我们以热烈的掌声欢迎各位嘉宾。在座的各位来宾都是房地产公司的老板、老总和专家，大家都非常关心今天我们论坛的三个主题：融资、并购和北上投资。第一个主题是目前房地产宏观调控政策和金融环境的解读。首先，我们想请深圳国墅园地产市场中心总监梁松先生给我们大家解读一下房地产宏观调控的政策。有请梁总。

　　【梁松】各位来宾、各位媒体朋友，大家下午好！很高兴有机会参加这样的论坛，因为我们公司的董事长赖总有临时的会议要开，我代他作这样的发言。今天的发言代表我个人的一些观点，可以和大家相互交流一下。关于国家最近的宏观调控政策也是大家关注的问题，在这里我主要想谈三点：第一点，就是最近宏观调控出台了一系列相关的政策，可以说是一套政策的组合拳，但是我认为最重的一记拳是去年出台提高第二套房的首付和提高利息1.1倍，这一记拳是最重的。这个政策的出台对房市的影响是最大的，从06年开始可以说是历年来宏观政策出台最多的一年，但是越调越涨，07年随着第二套房政策出台后，包括王石提出的出现的拐点，这是我想提出的情况。

第二点，今年08年还是政策的执行年，主要是06、07年国家颁布的宏观政策，政府要加强力度对它的执行，特别是有一些政策是颁布出来没有执行的力度，从中央到地方有政策没有真正的执行到。我个人感觉，政府特别是在地根、银根方面会有计划的加强收紧。在地根控制方面表现在严格土地的审批；另外对曾经提出的闲置土地的审查和回收，要加大查处。在银根方面，国家已经连续调了很多次的利息，在今年我个人感觉还有可能会继续下去。另外在存款准备金率，以目前来说，存款准备金率上调到了最高点，88年调了13%，今年历史更高达到了16%，还有可能上调，也就是说今年的政策还是重在继续贯彻执行，特别是在地根和银根方面。

　　第三点，现在政策的执行，政府调控楼市的初衷不是让楼市暴跌，而是政府想挤出泡沫使市场回归理性。从目前政策看，已经初见了一些成效，房价在珠三角地段，深圳、广州、东莞的房价已经出现了下调。包括从春交会展馆情况来看，房价已经在逐步回归了。市场的需求也逐步得到一些释放，包括近期的一些成交，前一段时间有所增长，买卖双方也会持续一段时间。总体来说，作为开发商我们对楼市的未来发展还是相当有信心。

　　【主持人：吴清林】谢谢梁总的演讲。在目前宏观政策条件下，目前房地产面对的环境非常严峻，有两个方面概括：一个是货币从紧，房地产企业要获得银行信贷的支持是越来越难。第二个方面，咱们国家的资本市场仍然不发达，要通过资本市场上市融资或许再融资，我想应该是大企业的专利。下面有请盛富资本国际有限公司董事徐总解读一下房地产市场的融资环境，大家欢迎。

　　【徐庆法】今天下午，我本来不想参加这个活动，为什么呢？因为地产界确实太敏感了，敏感在哪里呢？第一个银行融资，目前在地产来说，这条路基本上不可能，我现在坐在这儿说，王石说贷款也不见得马上可以拿得到。我在银行工作的时候，就很多地产商找我们。第二个上市，今年只有2家 ，是证监会为了表示上了2家，我估计今年有第三家、第四家非常难。我们盛富资本在济南、南京、郑州入了几个盘，是去年响应中国政府的政策。所以银行融资、上市融资实际上对地产公司的门关死了。出了这个难题，考虑地产公司的融资问题，我觉得是天大的难题，这个情况下怎么做，确实是比较困难。当时我在银行的时候80年代遇到的一次宏观调控，1988年我正在人民银行也遇到一次宏观调控，1992年调控的时候我在招商银行，再次调控的时候我在光大银行，我们银行的资金现在就可以告诉大家，70%—80%和地产的开发、买卖有关系，这样情况下怎么解决这个问题，怎么解决融资的问题，我觉得这个东西值得抛砖引玉。

我可以告诉大家，大公司是这样，他有一块地一旦形势变好的情况下，就有可能他就是活的一批，是生活下来的发展商，这是第一句话。第二个是快，快拿地、快挣钱。第三句话是地产公司要看清楚形势，不要和政府博弈，不要和市场博弈，博弈的结果是你会死得更难看。

　　【吴清林】谢谢徐总的忠告，进入论坛的第二个主题，就是融资并购对房地产企业的推动价值。融资和并购我们知道对任何行业企业都非常关键和重要，今天我们处在严谨的宏观调控情况下尤其如此。2008年有两大主题：要么融资，要么并购。对我们广大深圳的企业来讲，北上投资就是我们第三大主题，下面我们有请著名的融资和并购专家膺杰集团董事梁民杰先生做房地产企业融资并购的主题演讲。

【梁民杰】铁岭的领导、各位嘉宾、各位房地产的同行，大家下午好！我是梁民杰，我是香港人，常驻香港，我的工作一部分就是为中外企业融资、收购、合并。所以我手头下的客户有很多是境外的房地产企业。今天我非常荣幸来到深圳和大家见面做探讨。刚才徐总说了非常敏感的话题，刚才徐总说了三句话：一个要活起来、一个要快、一个不要和政府、市场去斗。我对这三句话做一些补充，然后说一下融资并购的情况。

第一个他说要活起来，我们刚才吃饭的时候也谈过怎么活起来，我缺几个亿的人民币的资金怎么活起来？政府不给我，我口袋外面的资金没办法进来，所有门都关了，钱进不来，外汇进不来，怎么弄几个亿的资金，活起来不是几个亿的资金，是活起来的资金，你能吃一顿饭就不要吃三顿饭，能吃一顿就吃一顿饭。我们回来一个话题就是钱在哪里，现在国内有没有钱？有的是。海外有没有钱？多得是。银行有钱吗？大把。最重要是怎么让他们给你，我的工作就是怎么样把钱放到项目上。再说一句话是就是你们做什么工作令这些钱进入到你们的项目。可能你要包装一下，向银行资金或者是国内的财团介绍你的项目，比如我举一个例子，一般的房地产他们不贷款，如果是商业的房产而且有一个比较好的租客，他可能会借钱给你，你拿了这笔钱，不是生一个项目，而是活30个项目。第二个快，钱是有限的，不是无限的，我们要等钱的项目很多，我跟一个大老板说，北京有一个很好的项目，地点不错，二环和三环的中间，他说，多少钱一平方米卖给我，我说什么意思，他说先不要说这么多，先把价钱定下来，我再作调研；不要说，如果我做完调研，你又把钱加来加去就不要说，而且2亿人民币以上的项目多得是。所以现在说，有钱的老板是有。所以我也完全同意不要和市场、和政府斗。现在有一个看法，政府严控是会继续下去，大家会看到市场可能会掉下去，所以我们不要和市场斗，我自己碰到的很多项目，我也面对一些困难，谈判到最后还是谈不下来，主要是价钱的问题。首先融资，价钱是不是最大的问题，要放在第二位，首先是事情要怎么谈成，这个是第一位。有没有钱，有钱，我们要怎么包装把钱拿到手里。我们有一个例子，比方说你有三个项目，你卖掉一个，把一个项目的钱救另外两个项目，这就是活下来的方法。所以说今天的话题很长，我把经验给大家分享一下，就是这样。

　　【主持人：吴清林】刚才两位嘉宾说我们房地产企业非常好也有效的策略就是要活下去，活下去就是胜利，要在黎明到来之前不要死去，我想天亮不会远了。在活下去的前提下，我们房地产企业还是要扩大，还是要投资，还是要并购，向哪些地方扩大和投资呢？我想北上广大的新兴化的城市是我们非常好的选择。今天我想有一个非常好的话题，就是关于房地产企业北上投资的选择之道和风险规避。下面有请这个领域里面，就是深圳房地产企业北上投资现行一步的，深圳万为基业投资发展有限公司董事长马建斌先生为我们做演讲。

　　【马建斌】各位来宾、朋友们，大家好！我们也是和大家一样的紧张，去年市场发生调整的时候，我们也是非常担心，去年在年前开盘的时候也是出乎意料，当天开盘当天全部卖光。后来我们想怎么是这样的情况？三线城市真正的需求是相当的旺盛，为什么这样讲？我们去一个城市的时候也做了市场调研，三线城市是经济适用房，把所有的房子定位为经济适用房，深圳的企业如果把深圳一流的产品和服务带到三线城市应该还有机会。

　　更深的体会就是房地产需求是完全存在，而且很旺盛。三线城市不一样，电梯房是2千元的均价，今年是3千元的均价。我们的开发项目非常快，银行一看，资金就上的很快，如果不放的话，我们就不要这个钱了。4月份的时候，我们还在深圳，银行就打电话过来了，企业要做到让银行放心，我们自有资金很充足，投资的情况很好，一看房子卖了一半了，银行就放心了，现在主要难的就是拿开发的贷款。

我和大家探讨一下开发的思路：一个是理念、一个是开发模式。你去内地的时候，区别很大，我们在三线城市的项目开发，按照他们的统计已经是供大于求了，但是我们现在看的情况还是比较健康的。五一的情况比较好。当地的产品同质化很重，我们推出的房子在当地没有建构，是完全不同的理念。我们组织的销售人员都不是当地的销售人员而是在移动、联通找的有服务意识的人员，是经过培训的。商业模式我想讲一个是定位的问题，我们的当时的定位是“能让工人阶级排队购房”，而带去的产品是一线城市的产品和服务。

　　再讲一下商业模式里面除了定位就是资源很重要，我们当时把资源优势整合了。在当地是整合能力比较强的，我们在后来开盘的情况之后也是这样的，基本上和深圳也一样，基本上有钱的就掏钱了，回家看有这样的房子，基本上就不用考虑了。资源能力这点上有很好的资源，实际能力也是很强的。

　　第三块，快速开发和快速销售。房地产企业都会这样做，房地产涨价的时候就不一样了，我主要讲一下销售这块，我们的电梯房根据当地的开发商是卖到2000元的均价，但是我们卖到了3500的均价 ，但是4500元的房子基本上卖不到，这说明了深圳的东西拿到三线城市，需求是非常好，前期工作做好，后期就比较轻松，房子其实也很好卖。这个销售不能在同一个城市用，换另外的地方去作还比较好。开发商的日子已经很难过了，所以我们现在的体会还是内地的三线城市大面积的布置。刚才徐总对我们的建议也是一样。

　　第四块是非常重要，房地产的不确定性，没有那么多的土地开发，我们目前的体会是楼盘去年8月份开工，过年前开盘，现在20万平方米卖出了一半了。而深圳企业有这种优势，所以深圳企业去三线城市还是比较有机会的。

销售这点，我的体会是这样，我们基本上按照市场的预期有10个点，因为深圳市很敏感，我们当时的想法是这样，我现在给他的出乎了他的意外，你给他的价格完全是预期没有想到的出乎意料的价格，他就没有任何的准备。我和大家分享这么多。

　　【主持人：吴清林】感谢马总的精采演讲。一方面是内地大量新兴化的城市或者我们通常说的三线、四线城市有广阔的投资前景、发展空间，一方面就是深圳的房地产企业和内地的房地产企业的巨大的落差。我们深圳企业的产品、我们的服务、我们的意识、我们的营销，在内地广大的新兴发展城市应该是大有可为的，现在我们有请铁岭新城的总经理赵总介绍为什么新兴化城市有这么大魅力。

　　【赵强】大家下午好！我刚才我听了各位对房地产的分析以及企业如何发展，我有一些感想，结合我自己操盘铁岭新城的经验来分析一下。有时候我们做一个项目的时候，此路不通大家会不会想换一个角度看问题，一线城市、二线城市就是深圳、上海、北京，大城市的竞争越来越激烈，成本高，购买力下降。存在泡沫的情况下，我建议大家把目光投向广阔的有投资价值的三、四线城市，就是新兴的发展城市，这些城市在三个方面对房地产生存和发展有吸引力的。首先是成本的拉低，大家都知道超大的城市，地价已经非常高了，当然地价的高起不下已有政府的调控，就是拿地的成本越来越高，同时政府也是土地收益里面最大的受益者。但是在三、四线城市不一样，比说铁岭，他的房地产市场不要说存在泡沫，应该准确的说还没有开始起步，他的房地产住宅的均价在06年只有不到2千元钱 ，07年是二千五左右，拿地的成本比较低，第二我们要换一个思路，就是差异化的竞争，因为他没有正经的、规范的、非常时尚超前的房地产企业做这些楼盘。

　　比如去年、前年你绕城转一圈，你找不到一个象样的住宅小区，尤其是达到广州、深圳、上海绿化非常好、布局非常合理、规划也非常好、户型适用性非常好的楼盘是没有。他们的住宅没有物业、没有园林、也没有规划，这就是所谓的管理，我们简单给他追加一些因素，比如说绿化和园林，还有户型，带进我们的先进的理念就会受追捧。只要有差异化的竞争，我觉得在三、四线城市还是大有市场。

　　另外，我想从第三个方面讲，也不是说所有的三、四线城市都具有投资的价值，为什么这么讲？我们房地产提供的是住宅，住宅是谁来住？是人来住。就要找到人流，我建议大家考虑靠近大城市的车程在一小时之内的新兴的周边发展城市，作为我们下一步投资的考虑。我就讲到这里。

【主持人：吴清林】新兴发展城市的资本洼地效应和房地产的后发优势，反过来表现出新兴发展城市的投资价值，铁岭作为新兴发展城市典型的代表，荣膺“2008年中国最具投资价值城市20强”，是中国社科院经过详细的调查研究之后得出的，铁岭新城投资的价值集中体现在哪些方面呢？我们请铁岭新城的赵总解读一下。

【赵强】非常高兴我们铁岭新城的项目获得《房产报》和社科院这么高的评价，首先我简单介绍一下我们铁岭新城的项目，然后有一个专门的推介会。铁岭新城不是二级房地产开发的项目，而是一个一级土地的开发项目，我们财京投资是由北京京润蓝筹投资有限公司与铁岭财政资产经营公司共同组建的投资公司，他的主营业务是做铁岭新城规划城30平方公里土地的征用、土地规划、城市设计一直到土地营销。作为城市运营商的概念，就要包括各项市政基础设施配套建设的运营管理，供水、供电、燃气、通暖和政府特许经营授权的项目，所以准确地说财京投资将来是作为运营商的概念出现，他的体制也非常新，土地一级开发商共同享受土地开发的收益，这个在中国模式是非常新。

　　为什么铁岭新城具有投资的价值呢？

　　首先资本的洼地、成本的洼地和他的后发优势我觉得是第一个他具有的价值。

　　第二个是铁岭独特的区位优势。铁岭位于沈阳市北部，他的交通负非常便利，几大交通干线途径铁岭，其中有京哈铁路、京哈高速、102国道，已经动工的新站就设立在新城，3年之内投建铁岭到沈阳的轻轨，这样也就大大拉近了铁岭和沈阳的距离。

　　第三个优势是环境优势。铁岭作为历史上传统的农业地区，为这个地区保留了青山绿水，环境非常好，空气质量非常好。一提东北就想到老工业基地，沈阳周边抚顺、鞍山是重工业地；铁岭以前以农业为主，现状是“一小两低”，经济总量小、工业低和城市化水平低。正是因为“一小二低”就要改变现状。同时要建设沈铁工业走廊，在铁岭102国道我们布置了7—11个工业园区，双轮的驱动提高他的经济总量。这是第三个环境优势。

　　第四，从操作的项目讲，我们在规划和城市设计方面花了很大的精力，这是第四个投资的价值，有非常好的规划。我们05年10月份到铁岭的时候，这个地方可以说是一张白纸，什么都没有，政府刚刚完成总规，我们就做了控规，邀请了国际上知名的规划单位作了铁岭市设计的竞赛，我们的控规是请中国城市规划设计院做的，我们整个规划设计都是以国内的顶尖水平来做的，这是我说的第四个具有的价值。

　　第五个我认为铁岭新城是可持续发展的地方。大家每看一个城市会问你的人流从哪里来，产业竞争在哪里？我们的项目策划是双轮的驱动，沈铁工业走廊会有大量的人流、物流，就会要配套各项的措施，所以我认为铁岭新城是可持续发展的，就简单的说到这里。

　　【主持人：吴清林】铁岭新城作为新兴发展城市的新城、新区典型的代表，在投资运营方面有很多好的做法，同时在新城新区的融资方面也有非常好的经验和做法，铁岭新城启动项目之后和国家开发银行形成的非常密切的合作关系，也就是说，国家开发银行给它解决的几大开发需求，总资金是20多个亿，请赵总介绍铁岭新城和国家开发银行的关系。

【赵强】这个议题，我觉得只能稍微简单讲一下，因为情况发生了变化，并不是具有普遍性。大家知道国家开发银行作为国家控制的银行以前是支撑国家大型企业的，现在面临着商业化改制。有幸的是我们在和国家开发银行合作的过程中得到他们大力的支持。

　　建设一个新城不是投资几十个亿，而是要上百个亿，资金哪里来，主要有三个方面：第一是我们两方控股股东，第二是靠金融机构，在金融机构里面最大的份量就是国家开发银行，因为我们北京公司历来和开发银行有长久的合作关系，都非常信任和了解，有很好的人脉和社会资源，如果不能拿到开发银行的贷款，我们也不会进行这个项目。第三个来源就是靠我们的市场营销，形成良好的现金流和滚动开发。铁岭市是一个欠发达的地区，也可以说是新兴的发展城市。在我们介入之前，铁岭所获得的国家开发银行的贷款额度非常有限，我们进入之后一方面借助我们良好人脉资源，另外找准和国家开发银行的切入点，国家开发银行主要是做国家的基础设施，我们铁岭新城就是作这个项目，政府做这个的时候，他的融资手段和技术都有所欠缺，我们进入之后会了解银行的需求，我们自身怎么能达到银行的要求，就是你自己觉得这个项目再好，如果不能符合银行的各种硬性的条条框框，你说破天也不会给你。我们这个项目有大量的土地一级开发可以抵押，解决了国家开发银行的风险控制和还款来源，政府财政也给予了大量的支持，我就简单介绍一下，现在这个项目在国家开发银行这个层面不具有特别的代表性。我就简单介绍到这里。

　　【主持人：吴清林】谢谢赵总。现在进入论坛嘉宾和各位在座的互动的时间。看看在座的各位有什么问题？大家在融资和并购方面有什么好的想法、建议和疑问都可以向在座的融资、并购专家提出。

　　【听众】我有一个问题问一下，现在没有本土企业在三线城市的发展模式，我把话题放在一起来说，深圳中小的房地产开发商去三四线城市发展，把深圳的先进的理念带过去，三线城市的发展需要支持，我们在三线城市里面寻求合作的机会，怎样才能使他发展的规模提升呢，怎么样在三线城市寻找机会呢？

　　【徐庆法】我来之前在路上就在想这个问题。从金融机构得到一个信息。对一线城市就是北京、上海、广州、深圳，除此之外的省会城市算二线城市，乌鲁木齐等一些城市算是三线城市，比较大的县级城市算是四级城市。我在路上想这个问题，三线城市还是有机会的。三线城市根据中央政府和人民银行、银监会及各家银行的判断，认为这些城市的泡沫比较少，就是这些地方投资、置业的比较少，需求都是自住的。第二个问题，就是三线城市的投资，尤其是四线城市的投资要慎重，当时我们搞资金就是限制二线城市。一些商业银行像招商银行、光大银行、民生银行这些股份制商业银行在地级城市没有，四级城市没有。我告诉大家，深圳很多地产公司都在三线城市全军覆没，为什么呢，金融不配套。他们的贷款额度管理很多在省行，到了地级市额度管理的特别严。现在国外资金对中国的一些三线城市不是很了解，他到中国的城市必须在地图上拿放大镜看，他必须要清楚这些城市才能投资；四级城市更麻烦，就是投资之前不要想融资，想自己的资金，要改变策略，快速的开发和回笼资金。在三级城市开发的时候要找当地的银行先走一下，资金不配套就特别的麻烦。

【主持人】我们房企融资并购和北上投资就告一段落，谢谢与会的主讲嘉宾。感谢各位主讲嘉宾带来非常多的观点，新兴发展城市的洼地效应给我们留下非常深刻的印象，我们相信不少新兴发展的城市已经成为热点，下面有请吴经理介绍正在铁岭新城招商的重要项目，有请。

　　【吴经理】各位来宾，大家下午好！现在由我给大家讲一下这次我们来推介的铁岭新城的一些项目。

　　先介绍一下铁岭市情，铁岭市地处辽宁省北部，松辽平原中段，是吉林省、黑龙江省通往其它省市和出海港口的必经之路。现辖银州、清河两区，开原、调兵山两市，铁岭、昌图、西丰三县和两个省级开发区，行政区域总面积近1.3万平方公里，总人口300余万。铁岭紧邻中国最大的装备制造业中心沈阳市，是辽宁中部城市群七个成员市之一。铁岭市是辽宁省重要的能源基地，煤炭储量达22.5亿吨，年产原煤2000万吨以上。燃煤发电能力约占全省的1/4，煤炭资源储量约占全省1/3以上 。铁岭市是辽宁优质农副产品生产加工基地，辽北粮仓和全国粮食主产区，被誉为辽宁中部城市群的“米袋子”、“菜篮子”、“奶站”和“肉库”。铁岭是一个盛产欢乐的城市。以赵本山、潘长江等为代表的优秀表演艺术家，给全国人民带去了具有辽北特色的不尽欢乐。铁岭是一个盛产体育冠军的地方。从铁岭相继走出了阎红、陈跃玲、吕刚、刘红宇、孙福明、李卓等六位世界体育冠军。铁岭还是曹雪芹的关外祖籍和《红楼梦》后四十回作者高鹗与著名红学家端木蕻良的故乡。2004年全市生产总值实现216.1亿元，比上年上升17.0%；2O05年全市生产总值实现264.O亿元，比上年上升18.1％；2006年国民经济保持快速增长的好势头，全市生产总值实现323.7亿元，比上年上升20.1%，增幅列全省首位。“ 十五”期末，铁岭市GDP、地区财政收入和财政一般预算收入均比“九五”期末翻一番，人均GDP突破 1000美元。“十一五”期间，必保GDP年均增长17%，力争实现年均增长20%，到2010年达到780亿元，在“十五”基础上翻一番半，再造两个铁岭。沈铁工业走廊是连接沈阳与铁岭两市的一条产业轴线，以102国道为轴，南起沈阳市沈北新区，北至铁岭市昌图县毛家店镇，全长150公里。 2005年12月17日，铁岭市率先启动了铁岭段的规划和建设。工业走廊以工业园区建设为载体，在铁岭段分布着各具特色、功能完备的17个重点工业园区，总规划面积达194平方公里。到2007年6月末，工业园区基础设施已累计投入资金32亿元，起步区面积达到50平方公里，基本达到“六通一平”标准，具备了承接“大、高、外”项目的能力。重点工业园区现有生产企业819户，其中规模以上企业达到429户，超亿元项目102个。通过建设和打造沈铁工业走廊，使全市人口的60％、就业岗位的70％、经济总量的80％聚集在沈铁工业走廊区域内，工业走廊将成为全市改革开放的先导区、新型工业化的示范区、特色产业的集聚区，体制机制的创新区、新铁岭大铁岭建设的重要增长极。

下面是铁岭新城的一些简介：铁岭新城，位于中国辽宁中部城市铁岭市，距铁岭老城区西南方向8公里，规划占地面积30平方公里，规划居住人口20万，与正在兴建的中国第四大新区——沈北新区相连，南距中国最具活力十大城市之一沈阳市区30余公里。 铁岭新城，地处哈大经济发展轴的中央位置，占据黑、吉两省通往其他省域的核心必经之地，铁岭新城有着得天独厚的区位优势和便捷自如的交通优势。两铁路：京哈电气化铁路、哈大快速客运铁路（建设中）。 高速：沈哈高速公路。 一国道：G102国。 一省道：铁三线将作为连接铁岭老城区与新城区的核心通道。一机场：铁岭新城比邻沈阳市，驱车至沈阳桃仙国际机场仅需40分钟。 轻轨（规划中）：铁岭新城已经启动了铁岭至沈阳之间的城际轻轨交通，并以此作为融入大沈阳经济圈的独特优势。铁岭新城坐落于肥沃的黑土地，辽河从新城北部绕行，凡河在新城中部穿过，北依近20平方公里的莲花湖湿地，东望优美的东山森林公园，生态山水特色十分突出，在中国的北方城市实属罕见。新城内辽河、凡河、莲花湖、如意湖等水域面积约6平方公里，占新城总用地面积的20%。 新城四面八方均现优美的远景山体 ，20平方公里的国家级生态湿地 ，新城北部拥有国家级珍贵生态湿地，将修建成为东北最大的湿地公园。丰富的动植物物种，惬意的田园乡村风光，经过高起点、高标准的规划建设，在未来5年内，铁岭新城将建成：依山而建、择水而居、 山环水抱、组团错落的适合人居、休闲、度假、观光的大沈阳后花园中心园、国际生态山水景观新城。

　　新城功能定位是建设成为铁岭新城市风貌的标志区，铁岭新城可以充分整合铁岭全部现有的自然山水景观资源条件，构筑现代化生态型的山水园林城市格局，提升城市建设的品味和档次，增加城市的吸引力、凝聚力。打造新、老城区双中心，使地方经济逐步走向区域经济。建设新城区、对接沈阳建设南部产业区，可以扩大城市规模、夯实南部的产业基础，为建设新铁岭大铁岭，为铁岭整体的可持续协调发展奠定基础，为大沈阳及沈铁工业走廊提供丰富的生活配套设施服务和优化城市空间布局结构，为沈阳700多万人口和沈铁工业走廊150万产业区人口提供环境优美、适宜人居的生活服务配套。新城规划格局“一心”，指如意湖行政文化中心，环绕如意湖布局行政中心和文化娱乐中心。“三轴 ”，指天水河市级公共设施轴、凡河生态景观轴以及联系铁路门户的赣江路商业轴。其中，天水河市级公共设施轴由南往北依次布局行政文化中心、商业金融中心、文化娱乐中心，如意湖和凤冠山分列中轴线南端和北端。“三片”，指在新城用地范围内由凡河、天水河分隔自然形成的三个居住片区及综合配套设施。新城规划很有特色，新城邀请了多家世界一流的设计机构参与规划。根据城区内两河两湖丰富的水资源体系，新城已形成别具特色的景观规划：以“一帆风顺、吉祥如意”为主题的水资源体系；新城已形成别具特色的景观规划：以“一帆风顺、吉祥如意”为主题，营造了“河、湖、山、城”和谐统一的城市风貌体系，确定了城市“水城”形象和“钻石”结构，呈现出亲水、近水的“一心三轴三片”开放式濒水空间，以及“楼在水中，水在城中，人在景中，景融于水”的独特生态景观。

　　新城房地产开发现状：新城的房地产开发建设已陆续展开。中山柳岸商业街位于凡河新村附近，是集餐饮、休闲、娱乐为一体的商业步行街。浅水湾一号位于新城区中心位置，工程占地1平方公里，总建筑面积178万平方米，将建成现代智能、生态和谐的温馨家园。此项目由香港华南城集团投资，铁岭东北物流城有限公司开发建设。7月8日，“浅水湾一号”工程正式开工建设，预计2008年7月竣工。东北国际物流城是由香港华南城集团投资建设的，占地7500余亩，一期投资50亿元的东北国际物流城位于铁岭新城东侧，该物流城将聚集近30000家企业，成为铁岭新城的产业巨舰。

　　新城投资潜力分析：铁岭作为辽宁中部城市群(沈阳经济区) 和五点一线的重要组成部分，在产业融合的过程中将更加积极主动地承接大沈阳的经济辐射。铁岭新城驱车至沈阳仅需半小时，新城与沈阳之间的城际轻轨也正在启动，独有的区位优势、良好的自然环境、丰富的山水景观资源，非常适宜打造成为人居、创业、休闲度假的国际化生态山水景观新城。在2007年辽宁中部城市群（沈阳经济区 ）书记市长联席会议上，铁岭已经明确提出“融入沈阳经济圈构建沈阳后花园”的发展目标，近几年将加快沈铁工业走廊和凡河新村的建设，全力打造沈阳后花园。沈铁工业走廊铁岭段正重点发展十大工业园区，规划面积达194平方公里，是未来铁岭工业产业集聚地，将容纳数量巨大的就业人群。新城优越的区位、优美的环境、便捷的交通等将成为产业区生活配套的最佳选择，东北国际物流城的最佳生活配套。由深圳华南城集团投资的占地7500余亩，投资50亿元的东北国际物流城位于铁岭新城东侧 。物流园区分为四大功能区：专业市场区、仓储区、物流商务配套区、生活配套区，集制造、展示、交易、研发、信息服务、仓储配送、金融结算等功能于一体，依托园区内各行业的原料、辅料展示交易平台，提供相应的采购物流、仓储物流配送及其他业务。建设完毕的东北国际物流城，将会聚集纺织服装、皮革皮具、电子、印刷纸品包装及五金、化工塑料制品五大行业近30000家企业，预计每年的交易额及物流综合服务营业额达200亿元人民币，为政府创造税收将达10亿元人民币，成为铁岭新城强有力的产业支撑点。

　　随着城市的快速发展，铁岭中心城区的城市空间日益拥挤，整个老城区也越显陈旧，无法满足人民日益增长的物质文化和生活需要。另一方面，为使区域优势转化为资金和开发优势，铁岭市委、市政府以市级机关南迁为突破口，带动城市建设开发热点的南移，将行政中心特有的政治综合能力转化为经济综合能力，同时带动人们思想与观念上的转变。铁岭新城无疑将成为铁岭新的开发热点，成为大铁岭未来的中心城。根据铁岭市总体规划，2010年全市市区总人口达42万人，新城人口将达到6-8万人 ，到2020年，全市市区人口达到55万人，新城将发展到20万人。通过高起点、高标准的规划建设，在未来的5年内，铁岭新城将建成辽宁中部城市群中一颗耀眼的明珠、成为辽宁省乃至东北城市建设的模范样板。

投资环境和优惠政策：2004年以来，国家陆续出台了振兴东北老工业基地的税收、社保、国企改革等一系列优惠政策，东北三省的经济社会开始快速健康协调地发展，呈现出欣欣向荣的上升势头。在历史机遇面前，辽宁省加快辽西北地区的开发步伐，大力打造以沈阳为核心的中部城市群经济体。作为紧邻沈阳的铁岭市，省政府给予了较大的地方优惠政策，鼓励与支持外来企业前来投资。而铁岭市也抓住机遇，全市人心思进、人心思变，大力改革城市投资软环境，简化审批制度，实行“一站式办公”模式，将企业投资手续减到最少，奠定了优异的投资环境基础。铁岭新城是国内少有的政府扶持、市场化运作的规范化新城新区建设项目。为了打造极富特色、极具竞争力的铁岭新城，铁岭市委、市政府解放思想，秉承“超常规发展、跨越式奋进”的原则，与北京的专业地产投资机构合作组建了铁岭财京投资有限公司，以该公司作为新城建设的投资运营平台，构筑先进完善的城市投资营销体系，积极对接运用国内外的高端资源，真正以市场化的投资管理模式来运作新城的开发建设。

专项推介项目

五星级酒店 1．如意岛酒店：此用地座落在铁岭新城中央地区1平方公里人工如意湖中，以两座高架桥连通城市次干道环湖路，东临京哈铁路与沈铁轻轨，北临铁岭市新行政办公中心，犹如一颗镶嵌在如意湖中的明珠，拥有得天独厚的自然景观和交通优势。占地面积：60亩 容积率：2 左右。

　　2．莲花湖高尔夫酒店 ：此用地紧邻城市北部优美凤冠山、自然莲花湖以及大型生态湿地公园，与国际化的湿地高尔夫球场仅一路之隔，北到黑龙江路，南到松花江路，东到嵩山路，西到衡山路，拥有无与伦比的环境优势。占地面积：92亩。容积率：2 。

　　学校类项目 地块一：此用地位于铁岭新城教育园区内，享有目前最为成熟的配套设施，周围已经有铁岭体校、铁岭学院等学校；东至千山路、西至钟山路、南至嘉陵江路、北至鸭绿江路。出让面积:144.7亩 容积率：0.8 。

　　地块二：此用地紧靠天水河公共设施轴，南临目前已经动工的华南城百万平米大盘浅水湾，拥有足够的市场生源；东至黄山路、西至泰山路、南至长江路、北至嘉陵江路。占地面积：85.4亩 容积率 ：0.8 。

　　医院类项目 地块一：此用地东至钟山路、西至黄山路、南至嘉陵江路、北至鸭绿江路，是目前基础配套设施最为成熟的地段，周围已经入住原住居民近1.5万人，同时也是新城最为靠近老城区的核心通道。占地面积：97.4亩  容积率：1.0 。

　　地块二：此用地东至泰山路、西至庐山路、南至长江路、北至嘉陵江路；紧邻天水河公共设施轴，南临目前已经动工的华南城百万平米大盘浅水湾，具备充足的市场要素。占地面积：16.9亩 容积率 ：1.0 。

　　粮食集散中心项目 此用地东至长白山路，西至千山路，南至长江路，北至嘉陵江路。享有目前最为成熟的基础配套设施，同时靠近铁岭老城区，毗邻未来的货运铁路以及沈铁轻轨，拥有便捷的交通优势。出让面积：208亩 容积率：1左右 。

居住类项目（重点项目）方案一：此用地东至昆仑山路，西至凡河，南至长江路；北至鸭绿江路；与城市生态走廊带凡河毗邻，享有罕见的天然优美环境，是城市中珍贵的河景地段，具备打造高档项目的核心竞争优势。出让面积：298亩 容积率：2左右；   方案二：此地东至泰山路，西至庐山路，南至嘉陵江路，北至鸭绿江路；毗邻城市公共设施商业轴天水河，拥有便捷的生活配套设施，也享有城市繁华中的静谧。出让面积：87亩容积率：1.5；     方案三：此用地东至衡山路，西至华山路，南至松花江路，北至黑龙江路；与城市北端凤冠山、30平方公里生态湿地公园、莲花湖高尔夫球场仅一之隔，享有无与伦比的天然自然环境，是为数不多的优势地段。出让面积：122亩 容积率：2 。

　　商业类项目 （重点项目） 方案一：此用地东至天水河；西至嵩山路；南至嘉陵江路；北至鸭绿江；位于城市商业轴线天水河沿岸的中央处，也是整个城市的核心地段，具备浓厚的商业氛围，同时享有优美的环境条件。出让面积：59亩容积率：4；  方案二：此用地东至黄山路；西至泰山路；南至鸭绿江路；北至松花江路；位于城市商业核心圈内，享有便捷的交通条件，同时靠近老城区，是目前基础配套设施最为成熟的地段。出让面积：42亩 容积率：2.5。

　　当一个城市的投资环境、产业凝聚力、居住环境和人文优势大于另外一个城市的时候，投资资金和人才从一个城市到另外一个城市，这是非常有名的理论，今天铁岭新城以崭新的面貌呈现在我们面前，希望您投出你宝贵的一票。

【主持人】非常感谢吴经理对铁岭新城重点项目的介绍，有兴趣的朋友会后可以和主办方做进一步的沟通。各位来宾、各位朋友，铁岭新城重点项目招商推介到此结束。