行业洗牌陡然加剧

    对于新版土地出让合同，郑州王牌企划董事长上官同君认为，这是国家土地宏观调控政策的延续。“新版合同的推出将加快土地的流转，加剧房地产业的进一步‘洗牌’。”

    谈到新版合同对房地产行业洗牌的影响，上官同君表示，对于开发商来说，资金紧张在今年显得尤其突出。前期的拿地、开发、施工是占用资金最大的一个时期，一旦资金不到位，就会出现一连串的后续问题。３年内开发的期限约定，对于开发商的资金安排和经营安排要求非常高。个人认为，以１０万平方米为分水岭的话，１０万平方米以下的小项目影响不大；１０万平方米以上的中型甚至大型项目，尤其是小开发商开发的这种类似项目，压力会很明显。

    “当然，这种影响不会马上体现出来，”上官同君表示，“因为新版合同以今年７月１日为界线，在此之前签订合同的开发商，在开发期限上还不会有太大局限性。政策的执行效力可能会在两年后出来。”

    上官同君表示，新版土地出让合同是对现行土地政策的补充和强化。最近，从中央到地方都在进行清理闲置土地的工作，郑州市规定８月３１日以后闲置土地一律收回。新版土地出让合同虽然不是针对以往闲置土地，但它的推行，有助于从源头防范和整治土地市场囤积行为。

    土地交易有所降温

    新版土地出让合同的出台，其实只是土地宏观调控的一面镜子和缩影。受到市场低迷的影响，郑州市场上土地公开交易也颇不理想。不仅交易地块数量很少，地价较之去年也有所回落。

    据不完全统计，今年以来，郑州市公开出让了１２宗住宅用地或综合用地，总计２５７０多亩。其中，１月份挂牌成交３宗土地，２月份挂牌成交４宗土地，３月份挂牌成交１宗，４月份挂牌成交２宗，６月份挂牌成交２宗。而在楼市所谓的“红五月”，郑州市竟然没有挂牌成交一宗土地。

    成交价格也相对平稳。在成交的住宅或综合用地中，除郑州电视台２５亩土地和菜王村土地因为地段较好挂牌成交单价较高外，其他几宗土地成交单价均不是太高。即便是４月１８日鑫苑拿的北区两块非城中村土地，成交价格也只是与去年拿的同类地块土地价格接近。这种情形与去年“地王”频出的情况有很大不同。

    而现场竞价显得更为冷清，由于今年上半年成交的土地绝大部分是城中村土地，所以竞争场面基本没有出现，７个城中村改造项目，均是在无人竞价的前提下成交。

    值得注意的是，６月２４日新近挂牌成交的佛岗城中村土地，单价创下城中村土地挂牌出让价格新低。这反映了国家宏观调控对于土地市场的影响。

    但这仅仅只是开始，有消息称，今年下半年，郑州市土地储备中心计划推出１５块土地，总量超过２９００亩。如果这些土地真正按时入市，郑州土地供应紧张的状况，有望得到缓解。而土地价格则有望进一步回落。

    实力房企大举拿地

    月儿弯弯照九州，几家欢喜几家愁。有开发商看着自己当年高价拿回来的土地整日里唉声叹气，也有开发商看着现在的市场价格口水直流，大肆买地。

    ６月１２日，正商地产以２．２５７２亿元取得新郑市龙湖５０１．６亩土地，６月１３日，正商地产又以６．４７３亿元取得管城区芦邢庄３４５亩土地，二者相加，正商地产共拿出了８．７亿元巨资。

    而在今年初，正商地产以１．８３８亿元拿下白鸽集团６３．７６亩土地。也就是说，在这半年时间里，正商地产光拿地就付出了１０．５６亿元的巨资。这一数字接近正商地产２００５年和２００６年两年的房地产销售额。

    虽然正商地产在６月份拿下的这两块地总价巨大，但有业内人士指出，实际上单价并不算高。前者由于远离郑州核心城区，单价为４５万元／亩左右，后者属城中村改造项目，单价为１８７万元／亩左右。而同属城中村的菜王村项目，其地价达到５１７．３万元／亩。

    芦邢庄位于未来路西、魏庄西街东，而菜王村位于中原路与大学路东南角，从区位上看，芦邢庄与菜王村相差不少，但二者单价上相差接近三倍，令不少业内人士感叹。

    逆市而动是为抄底

    “正商拿地现象”不是偶然，在全国不少地方土地纷纷流拍的背景下，仍然有一部分开发商在整体调整的大市道中，低价拿地。

    ５月１９日，中粮地产全资子公司中粮地产（北京）有限公司通过现场竞价方式，竞得北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村Ａ－１０、Ｃ－０３、Ｃ－０６地块项目的土地使用权。其中一幅住宅用地以４倍于底价成交。万科、复地、华业、ＳＯＨＯ中国等房地产企业近期也悄然增加了自己公司的项目储备。

    ５月底，潘石屹宣布，ＳＯＨＯ中国已斥资５５亿元收购东二环的凯恒中心。５月３０日，华业地产通过控股子公司大连晟鼎房地产公司竞得大连市沙河口区（２００８）－２号地块规划总建筑面积为１１万平方米项目的土地使用权，成交价格为３．８２６亿元。

    而万科地产透露，４月份以来，公司新增项目７个，分别位于天津、合肥、深圳、宁波、东莞等地，公司获取的规划中项目建筑面积合计约１６８．３９万平方米。

    总部设在上海的香港联交所上市公司复地（集团）股份有限公司６月１８日宣布，集团以挂牌方式获得位于四川成都高新技术产业开发区的一块商业用地，这一项目总建筑面积不少于２０万平方米，成交价为１．５３亿元。

    而近期更有消息称，香港的开发商和中介机构准备大举进入内地，收购土地和项目。这种信号，被认为是等待抄底。

    在市场相对低迷的时候，开发商为何逆市而动，大举拿地？正商地产负责人认为，主要是从企业发展战略角度考虑。而另一位地产营销界人士的看法更是一针见血：“现在有实力拿地的开发商已经不多了，由于政府近期要清查闲置土地，不少囤地的开发商都忙着开发现有的项目了，要不就是忙着找买主把土地转手。即便是已经实现上市的建业，其募得的资金也要绝大部分用于现有项目的开发，这恐怕是正商地产拿地的一个绝好时机。”

    地产进入寡头时代

    自潘石屹抛出“百日剧变论”以来，郑州房地产市场形势发生了很大的变化。因为银行信贷紧缩和市场行情低迷，一部分开发商的资金链空前紧张，而国家的土地宏观调控政策却越来越严厉。特别是那些前期过度扩张或疯狂拿地的企业，这时候连手中已经拿到的土地都要“找米下锅”，更不要说到市场上购买新的地块。但那些资金实力雄厚，发展模式比较稳健的房地产企业，这时候正是做大做强的好机会。

    以正商为例，近几年虽然发展迅猛，但基本依靠的是自我滚动发展。迄今为止，正商地产没有到郑州以外的其他市地扩张，也没有走出河南，进入全国市场。所以，从现金流上，正商地产比其他企业更有优势。

    市场的持续低迷，让一些开发商如临深渊，很多开发商自顾不暇，疲于奔命。但对于资金实力雄厚的开发商却是扩张的好时机。

    第一上海证券的市场策略员叶尚志指出，对于有大规模投资计划的房地产企业来说，目前正是“抄底”的时候。“危机，通常是在危险中蕴含机会。”他说道。

    “下一步，房地产企业并购、重组将更加活跃，市场的优胜劣汰将帮助房地产业完成洗牌，而今后房地产市场将会像香港一样逐步进入寡头时代。”上官同君说。