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二、从影响因素看房市走势，房价调整似乎不可避免
针对前５个月以来房地产市场出现的一些新变化，房价是否出现“拐点”的讨论也越来越多。基本观点可分为两种：“否定论”认为，房价涨幅放缓并不能说明已经出现了拐点，况且全国７０个大中城市，只有少数几个城市房价环比涨幅为负，国民经济持续向好、城市化、工业化等基本因素将使房地产景气得以继续；“肯定论”认为，拐点并非是一个点，而是一个趋势，从加快增长到涨幅下降再到绝对下降需要一个过程，涨幅放缓本身就是拐点的一部分。其实，讨论房市价格首先要界定清楚时间区间，如果不把时间范围界定一致，讨论房市价格则没有可比性，因而意义不是很大。我们在这里只讨论今年下半年的房市走势。总体看来，今年下半年，抑制房价的因素在不断增多，推高房价的因素在不断减少，因此房价调整可能不可避免。
１．国民经济高位回落。受外需减弱、宏观调控等多种因素的影响，进入２００８年，经济增长速度明显放慢，一季度经济增长１０．６％，比上年同期回落１．１个百分点，尽管二季度的数据还未公布，但从四五月份的主要经济指标来看，二季度经济增速很可能继续回落。首先，净出口增长下降。由于外部环境改变，我国对外出口尤其是对美国出口增速明显回落，进口增长加快，对外贸易顺差减少。根据海关最新统计，前５个月累计贸易顺差为７８０．２亿美元，比去年同期下降８．６％，净减少７３．２亿美元。其次，受银根紧缩、企业利润下滑、成本上升等因素的影响，固定资产投资增长回落的可能性很大。最后，受实际收入增长放慢、通胀压力居高不下等因素的影响，消费能否保持旺盛还有待进一步的观察。因此，预计下半年经济减速的可能性很大，房地产景气必然因此受累。
２．股市暴跌引起居民资产缩水，居民收入增长放慢。截至６月１２日，上证指数已由历史最高的６１２４点，一路下跌到２８６８点，跌幅超过５０％，达到５３％。目前中国证券市场开户数已超过１亿，股市暴跌，大部分股民家庭财富急剧缩水。也许有人认为，从理论上讲，股市暴跌对房市是利好。从资产组合的角度来讲，股市萧条可能使投资者将目光转向房市，对房市是利好。但截至目前，我们还未找到支持中国房市和股市之间存在典型的负相关的证据；相反，因为房地产和股市都具备资产的性质，股市所引发的金融动荡只会扩散和放大房地产金融风险。股市暴跌的负财富效应使众多家庭的财富大幅缩水，从而减少了对房产的有效需求。
另外，购房需求不仅与家庭财富的存量有关，也与家庭收入的流量紧密联系，因为大部分买房者的按揭贷款（月供）都需要由月收入来还。今年一季度，我国城镇居民人均可支配收入为４３８６元，同比增长１１．５％，扣除价格因素，实际增长仅为３．４％。同时，由于宏观经济不确定性增大，人们对未来收入预期和支出更加谨慎。因此，财富缩水、收入及其预期下降，不仅降低了购房者的实际能力，而且也减弱了居民的购房意愿。
３．货币政策持续收紧，投机需求明显减少。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显。在持续从紧的货币政策的作用下，部分城市房价应声而下，深圳、广州、兰州等城市房价出现了降价潮，上海、北京等城市打折成风，各种促销活动更是应接不暇。随着已出台货币信贷政策的实施和效应的发挥，银根紧缩对抑制需求的效果将进一步显现。特别是在当前通货膨胀压力还未根本缓解之前，货币政策不但不会松动，而且有进一步收紧的可能性，这对中国楼市不能不说是又一道“紧箍咒”。
４．地震加重了市场观望气氛。“５·１２”汶川大地震在夺取了近７万人的生命、造成５０００多亿元经济损失的同时，也使人们对房子的结构、质量、标准和材料等进行重估，对财富与生命进行反思，在反思过程中，在情况未明了之前，人们愿意选择等待和观望，而不急于出手。
５．投资加快，供给增加。国家土地新政策将使房地产投资在未来几个月内继续保持较快增长，尽管增幅可能会降低。今年前４个月，房地产开发投资增长３２．１％，增幅比去年同期提高了４．７个百分点，高于同期固定资产投资６．４个百分点。投资高增长将导致未来几个月房地产施工和竣工面积继续较快增加，房地产总体供给将继续增加。
６．保障性住房持续增加。为了解决中低收入者的住房问题，近年来国家连续出台政策加大保障性住房建设。尤其是２００７年８月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔２００７〕２４号，简称“２４号”文）发布以后，各地均加快了保障性住房建设步伐。如北京２００８年有７万套廉租房、经济适用房进入市场；深圳推出保障性住房４．８４万套；上海保障性住房建设面积将达到新开工面积的４５％。随着各地政府保障性住房投资和建设力度的加大，将大大改善住房供给结构，满足中低收入家庭的住房需求。这将减少普通住宅的需求，从而进一步改善房地产市场的供求关系。
上述六个因素中前４个是需求因素，后２个是供给因素，但不论是需求还是供给，都是抑制房价上涨的因素。截至目前，我们还找不到具有说服力的推动房价上涨的影响因素。从总体判断，下半年房价调整的可能性很大，房价涨幅继续放缓甚至下降几乎不可避免。
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