受多种因素的影响，今年以来我国房地产业发展进入了一个关键时期，房价到底是涨还是跌成为全社会高度关注的话题。本文通过对影响房地产发展主要因素的分析，判断我国近期房地产价格的走势，并对房地产业健康、平稳运行提出了政策建议。
一、调控政策效果初步显现，市场运行出现新变化
在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，自２００７年下半年以来，我国房地产市场运行出现了一些积极的新变化，市场供求状况有所改善，房价总水平高位盘整，部分城市房价出现回调，房地产业总体上正朝着宏观调控的预期方向发展。
１．市场供求关系出现明显变化：供给增加，需求减少。针对房地产开发商高价拍地、囤地的现象，在２００７年强化土地市场管理的基础上，今年国家继续加强对土地市场的监管。今年１月份，国务院下发了《关于促进节约、集约用地的通知》，严格执行闲置土地处置政策。明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨价款的２０％征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。土地新政策出台和实施，不仅有效地遏制了开发商蓄意囤地的行为，许多城市住宅用地已经多次出现了流拍现象，而且还促使房地产商加快了对已占有土地的开发和利用。这就不难理解为什么今年以来，在价格涨幅放缓、成交量回落的同时，房地产开发商还会拼命加大房地产投资，使房地产投资保持高增长，尤其是住宅施工面积和竣工面积均出现加快增长。今年前４个月，房屋施工面积增长２５．４％，增幅比上年同期提高了４．１个百分点，其中住宅施工面积增长２７．２％，增幅比上年同期提高了５个百分点；房屋竣工面积增长１９．５％，增幅比上年同期提高了９．１个百分点，其中住宅竣工面积增长２０．２％，增幅比上年同期提高了１０．３个百分点。
与供给较快增长相反，需求却出现了负增长。不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。今年１－４月，商品房销售面积增长－４．９％，增幅比上年同期回落了２１．３个百分点，其中住宅回落了２０个百分点；商品房销售额增长－１．５％，增幅比上年同期回落了３１．５个百分点，其中住宅回落了２９．７个百分点。
２．房价涨幅高位回落。伴随着供求关系的新变化，今年以来房价继续保持高增长，但涨幅逐月回落。前５个月，房屋销售价格同比分别增长１１．３％、１０．９％、１０．７％、１０．１％、９．２％，其中，新建普通商品住房价格同比分别增长１３．５％、１２．８％、１２．１％、１１．４％和１０．６％；二手房的价格各月同比分别上涨１１．９％、１１．５％、１１．１％、１０．３％和８．８％。
根据国家发改委和国家统计局对全国７０个大中城市的调查，进入５月份，大城市和中等城市房价均出现了放缓迹象。全国３５个包括直辖市、省会城市在内的大城市中，５月份房价环比指数上涨超过１的有３个，比４月份减少了４个；环比指数下降的城市有９个，比４月份增加了７个。环比涨幅最大的乌鲁木齐为１．１％，比４月份涨幅最大的银川低０．８个百分点；环比降幅最大的兰州为－０．８％，４月份降幅最大的深圳为－０．４％。从３５个中等城市来看，５月份环比指数上涨超过１的城市有３个，与４月份基本持平；环比指数下降的城市也有３个，比４月份多１个。
房价涨幅高位回落，调控政策效应初步显现，但这并不表明房地产市场就是均衡的。事实上，本次房地产市场出现的新变化是“被动”调整的结果：供给方面，房地产商“被动”扩大供给。在国家土地新政策的作用下，开发商尽管面临资金紧张、销售萎缩等方面的压力，但还是不得不扩大商品房的投资和开发力度，增加供给；需求方面，消费需求“被动”减少。经过多年持续的高增长，高涨的房价使大部分有自住需求的购房者“望而却步”，导致真实有效需求急剧萎缩，从而压制了真实需求；同时，国家持续从紧的货币政策提高了投机者的交易成本，减少了投机预期，从而使房市投机需求有所抑制。
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